Ihre Immobilie, Ihr Erbe: Was Sie zur Erbschaftssteuer wissen sollten

30Juni

Ihre Immobilie ist mehr als nur vier Wände und ein Dach. Sie ist Ihr Lebenswerk, ein Zuhause für Ihre Familie und ein Vermögen, den Sie weitergeben möchten. Doch genau hier lauert eine Hürde, die viele übersehen: die Erbschaftsteuer. Damit Ihr Vermächtnis nicht zur finanziellen Belastung für Ihre Erben wird, müssen Sie die Spielregeln für 2025 kennen.

Der erste und wichtigste Schritt: Die Meldung beim Finanzamt
Das Wichtigste zuerst: Wenn Sie eine Immobilie erben, will das Finanzamt davon wissen. Und zwar zügig. Die Regel ist unmissverständlich: „Wer Vermögen erbt, muss dies innerhalb von drei Monaten nach Bekanntwerden der Erbschaft dem Finanzamt melden.“ Ein einfaches, formloses Schreiben genügt. Zuständig ist immer das Finanzamt am letzten Wohnsitz des Verstorbenen. Diese Meldepflicht gilt auch dann, wenn Sie glauben, unter den Freibeträgen zu liegen.

Eine wichtige Ausnahme für Immobilienerben:
Wurde die Übertragung der Immobilie bereits notariell beurkundet, entfällt die separate Meldepflicht, da der Notar diese Information weiterleitet.

Die gute Nachricht: Hohe Freibeträge für die Familie
Der Staat gewährt den engsten Angehörigen hohe persönliche Freibeträge, bis zu denen keine Steuer anfällt. Je enger die Verwandtschaft, desto höher der Freibetrag:

• Ehe- und eingetragene Lebenspartner: 500.000 Euro
• Kinder und Stiefkinder: 400.000 Euro (pro Elternteil)
• Enkelkinder (deren Eltern noch leben): 200.000 Euro
• Eltern und Großeltern (beim Erben): 100.000 Euro
• Geschwister, Nichten, Neffen und alle anderen Erben: 20.000 Euro

Zusätzliche Entlastungen: Das Familienheim und wichtige Pauschalen
Gerade bei Immobilien gibt es entscheidende Steuerbefreiungen, die Sie kennen müssen:
Das Familienheim: Erbt der überlebende Ehe- oder Lebenspartner das gemeinsam bewohnte Haus oder die Wohnung und lebt dort für mindestens zehn weitere Jahre, bleibt die Immobilie komplett steuerfrei – unabhängig von ihrem Wert.
Für erbende Kinder (oder Enkel, deren Eltern bereits verstorben ist) gilt eine ähnliche Regel, aber mit einer wichtigen Einschränkung: Die Steuerbefreiung greift nur für eine Wohnfläche von bis zu 200 Quadratmetern. Jeder Quadratmeter darüber wird anteilig zum Verkehrswert des Hauses besteuert. Auch hier gilt die Pflicht, zehn Jahre selbst darin zu wohnen.

Kostenpauschale für den Erbfall: Eine wichtige Neuerung für 2025:
Die Pauschale für Nachlassverbindlichkeiten (Kosten für Beerdigung, Grabstein, Testamentseröffnung etc.) wurde von 10.300 Euro auf 15.000 Euro erhöht. Diesen Betrag können Sie pauschal vom Wert des Erbes abziehen, ohne einzelne Rechnungen vorlegen zu müssen.

Der klügste Weg: Die Schenkung zu Lebzeiten
Warum warten, bis der Erbfall eintritt? Die Freibeträge, die für eine Erbschaft gelten, gelten auch für eine Schenkung. Der entscheidende Vorteil: Diese Freibeträge können alle zehn Jahre erneut voll ausgeschöpft werden. So können Sie auch Immobilienvermögen, das die einmaligen Freibeträge übersteigt, schrittweise und steuerfrei an die nächste Generation weitergeben.
Wenn Steuern anfallen: Die Steuerklassen entscheiden
Überschreitet das Erbe die Freibeträge, wird der darüber liegende Betrag besteuert. Wie hoch der Steuersatz ausfällt, hängt von der Steuerklasse ab:

• Steuerklasse I (Ehepartner, Kinder, Enkel): Der günstigste Satz. Er beginnt bei 7 % und steigt bis auf 30 %.
• Steuerklasse II (Geschwister, Nichten/Neffen, Eltern): Hier wird es teurer. Die Sätze liegen zwischen 15 % und 43 %.
• Steuerklasse III (alle anderen, z. B. Lebensgefährten, Freunde): Die höchste Belastung mit Steuersätzen von 30 % bis 50 %.

Quellen: 
https://www.finanztip.de/erbschaftssteuer/
https://www.ing.de/wissen/erbschaftsteuer/
https://www.vermoegenszentrum.de/wissen/erbschaftssteuer-immobilien